Cómo lo revela el más reciente reporte de la Plataforma de Edificaciones Urbanas de CAPECO (PME-CAPECO) al tercer trimestre del 2024, la oferta de vivienda en Lima Metropolitana se ha estabilizado, lo que sumado al incremento de ventas hace converger el mercado capitalino a una situación de equilibrio. La consolidación del mercado habitacional en el corto plazo puede verse afectada por la oposición de los alcaldes a la oferta de vivienda de interés social en sus circunscripciones. En este sentido es indispensable que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en uso de sus facultades, emita opinión vinculante sobre los proyectos paralizados en Miraflores, San Isidro y otros distritos, identificando aquellos que, de acuerdo con lo establecido en la sentencia del Tribunal Constitucional, deben ser autorizados a continuar con su proceso constructivo y comercial.
Y, en segundo lugar, el Ministerio debe fijar las nuevas reglas de diseño, construcción y comercialización de viviendas de interés social para el futuro, teniendo en cuenta que el Tribunal Constitucional ha indicado que las municipalidades no pueden impedir el desarrollo de proyectos que ofrezcan vivienda social. En buena cuenta, debe haber vivienda social en todos los distritos del país donde exista una demanda que atender. Y para esto es necesario, trabajar con los alcaldes y sobre todo con los vecinos, porque hay una tendencia mundial, que se llama nymbismo (not in my backyard), que consiste en que una parte importante de la sociedad está dispuesta a aceptar que se produzca un proceso dinámico de inversión inmobiliaria siempre que éste no se produzca en zonas cercanas a su lugar de residencia actual.
Debe reconocerse que sobre el impacto de la actividad inmobiliaria y, en particular, acerca de los alcances y condiciones para el desarrollo de una oferta sostenible de vivienda social, existe mucha desinformación y se han creado una serie de mitos que es necesario replicar.
Ya en la edición pasada del IEC, se habían analizado varios de estos mitos, procurando dar información para demostrar que: (i) la política habitacional no se dirige exclusivamente a la gente que se encuentra en condición de pobreza, sino que involucra a más del 80% de la población peruana; (ii) los programas de vivienda priorizan a la población pobre, a pesar de que incorporan también a sectores medios, desde su creación, desde la creación de estos programas, el 73% de los subsidios y el 87% del monto de los bonos asignados se dirigió al segmento de las personas en condición de pobreza; (iii) la vivienda social siempre se ha construido en distritos de clase media y alta, porque favorece la cohesión social y ha evitado el despoblamiento de estos distritos entre el año 1981 y 2017, a pesar de lo cual algunos distritos como Barranco, Miraflores y San Isidro todavía mantenían en el censo del 2017 una población inferior a la del año 1981; (iv) a vivienda social además no tuguriza la ciudad ni afecta la “residencialidad” (un término cuya definición es arbitraria y que implica la aceptación de una suerte de discriminación); (v) la demanda de vivienda, en Lima Metropolitana y en otras grandes ciudades, está segmentada geográficamente, lo que quiere decir que los demandantes quieren seguir viviendo cerca de su actual lugar de residencia; (vi) la vivienda de interés social viene promoviendo la densificación de la ciudad empleando alturas máximas definidas técnicamente. En este sentido hay que indicar que más bien las alturas actuales de las edificaciones fijadas en las normas de planificación urbana están retrasadas respecto a estas alturas máximas previsibles técnicamente; (vii) los proyectos de vivienda de interés social buscan atender necesidades de nuevos segmentos sociales que demandan de un tratamiento especial para acceder a su vivienda, que son en esencia los jóvenes y las personas de la tercera edad, cuyas exigencias en términos de área, equipamientos y condiciones de servicio de las viviendas son totalmente distintas a las de los segmentos que hasta hace poco tiempo eran los dominantes en el mercado de vivienda social.
Respecto a este tema, el estudio de mercado que CAPECO acaba de actualizar al tercer trimestre del 2024, señala que apenas un poco más del 1% del total de viviendas en oferta en Lima Metropolitana corresponde a los departamentos con menos de 30 metros cuadrados de área construida. En el tercer trimestre de este año solamente 579 viviendas de las más de 50,000 en oferta, tenían esta superficie. Por su parte, la oferta de departamentos con áreas entre 31 y 50 metros llega al 16% de la oferta total entre Lima Metropolitana. No se trata, entonces, de un número mayoritario de unidades habitacionales.
De otro lado, el estudio de CAPECO también ha detectado que los proyectos que cuentan con más de 30 pisos apenas alcanzan el 1% del total de proyectos en oferta, y su número es relativamente estable, situándose entre 12 y 14 edificios en los últimos siete trimestres. Por su parte, los edificios de vivienda que cuentan con 20 a 30 pisos de altura, expresan algo más del 20% del total de la oferta. Sin embargo, no se está hablando de proyectos excesivamente altos y, como se ha señalado, estas dimensiones corresponden a la altura máxima técnicamente aceptable que se calcula en una vez y media el ancho de la vía más sus correspondiente retiros.
El estudio también documenta que, como consecuencia de las restricciones normativas y administrativas que se imponen en los distritos de Lima Top y Lima Moderna, están apareciendo nuevos polos urbanos. Como se ha mencionado anteriormente, cuando un distrito plantea condiciones restrictivas, lo que hace es que la población joven o la población de la tercera edad que demanda un tipo de vivienda distinto a los que se puede construir en su actual distrito de residencia, se ve obligada a mudarse de distrito.
El caso más emblemático de esta situación, es el de San Isidro, en el que sólo se han logrado vender 337 viviendas nuevas en el último trimestre del 2024, ocupando el séptimo puesto en el ranking de distritos con mayor venta de viviendas que lidera Jesús María con 565 unidades. Por esta razón, la dinámica inmobiliaria residencial se ha trasladado a otros distritos, entre los cuales se puede mencionar a Lince, Surquillo y La Victoria que acumulan una venta de 737 unidades de vivienda nueva, más del doble de lo que se vendió en San Isidro.
En conclusión, la reducción de la inversión inmobiliaria en un distrito hace que su población, sobre todo la joven migre, lo que genera la disminución del valor de los predios en el distrito del que egresa y, en el mediano plazo, produce el encarecimiento de los servicios municipales para los vecinos que continúen residiendo en esta zona, lo que termina afectando la calidad de vida del distrito.
A raíz de todos estos problemas suscitados con la vivienda de interés social, se ha producido un cuestionamiento injusto de la política habitacional, que necesita ser perfeccionada, pero a partir de un análisis técnico y desapasionado y no en razón de posiciones que se sustentan sobre los mitos de los que se han mencionado anteriormente.
Eso se expresa por ejemplo en el hecho de que en el Poder Legislativo se presenten varias iniciativas de ley que, aparentemente, tienen buenas intenciones, pero que no necesariamente se condicen con una estrategia de perfeccionamiento y de modernización, sobre la base de estudiar lo que ya existe. Los proyectos pretenden diferentes objetivos: atender la demanda de vivienda de los sectores más pobres de la población; continuar con la estrategia de regularizar las invasiones con sucesivas leyes de formalización que solo reproducen ad-infinitum la informalidad y el tráfico de tierras; impulsar un cambio constitucional para consagrar el derecho a la vivienda digna (concepto difícil de delimitar, a diferencia de los de vivienda adecuada y asequible); cambiar los procedimientos municipales para, en teoría, obligar a los constructores a reparar daños en la vía pública, lo que ya está regulado en la ley vigente; otorgar créditos en condiciones especiales a quienes pierden su vivienda a causa de desastres naturales (ignorando que para eso la norma actual establece subsidios mayores a los convencionales).
Quienes proponen estos proyectos legislativos no tienen en cuenta que existe una estructura normativa, administrativa, técnica y de gestión de la política de vivienda que se comenzó a construir en el 2002, cuando se creó el Ministerio de Vivienda, y que se ha ido perfeccionando con el tiempo. La actual Política Nacional de Vivienda y Urbanismo fue aprobada en el año 2021, que reemplazó a la que se aprobó en el 2006, que a su vez sustituyó a la que se diseñó en 2003. Esta política define los objetivos, componentes y metas que regulan la producción habitacional y su vinculación con el desarrollo urbano.
Esta política se asienta además sobre cuatro normas fundamentales: (i) la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, del 2021, que regula la planificación urbana, la clasificación y gestión de suelos y el financiamiento de las intervenciones urbanas; (ii) la ley de Regulación de Habilitación Urbana y Edificación, aprobada en el 2007 y que ha tenido sucesivas actualizaciones, que establecer los procedimientos para la tramitación administrativa de los proyectos de habilitación urbana y de edificación, a nivel nacional; (iii) el Reglamento Nacional de Edificaciones aprobado en 2006 pero que también ha sido actualizado sistemáticamente desde entonces, que establece las condiciones técnicas de diseño para la edificación y para las habilitaciones urbanas; y (iv) un conjunto de normas sobre financiamiento habitacional, como la Ley del Bono Familiar Habitacional, la Ley de Mivivienda, entre otras, que se ocupan más bien de definir las características de los instrumentos financieros dentro de la política de vivienda.
Esta política nacional y este marco legal, se complementa con las entidades que se encargan de la implementación de lo planificado y regulado, siendo dos las más relevantes: (i) el Fondo Mi Vivienda que está orientado a promover el acceso a la vivienda mediante el otorgamiento de créditos hipotecarios y la gestión de subsidios habitacionales para hogares beneficiarios en función de sus condiciones de ingreso y de sus expectativas habitacionales; y (ii) el Operador Público de Suelo, que a pesar de haber sido creado en la Ley de Desarrollo Urbano del 2021 todavía no ha sido implementado, y cuya función es participar en el mercado de suelo incorporando tierras del estado y de comunidades campesinas, para asegurar una oferta sostenible de vivienda social mediante programas urbanos integrales que complementen esta oferta con otros equipamientos y servicios. La Ley de Desarrollo Urbano Sostenible encargó la tarea de ser operador público de suelo al Fondo Mivivienda, entidad financiera que por las características de su organización y de sus funciones no está preparada para actuar como gestor inmobiliario.
Finalmente, a estas dos entidades ejecutoras de la política de vivienda se suman otras cuatro entidades que cumplen funciones complementarias, pero relevantes, en la implementación de esta política, y son: (i) la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales que es la administradora de todo el suelo del Estado, que es el propietario de la mayor superficie de suelo en nuestro país. El suelo estatal es funcional para la existencia de una oferta sostenible de vivienda social; (ii) COFOPRI, que se encarga de la titulación de predios ya ocupados, tarea que constituye el punto de partida para el componente de vivienda social que busca reducir el déficit habitacional cualitativo; (iii) SEDAPAL y el resto de empresas prestadoras de servicios, que deben tener una estrategia de inversión completamente articulada con los objetivos de la Política Nacional de Vivienda de tal manera que los proyectos que esta política priorice no se frustren o se retrasen por falta de servicios públicos.; (iv) el SENCICO que, contrariamente de lo que comúnmente se cree, no es solamente una entidad de capacitación sino que tiene también la función de investigación en el sector construcción y también la de proponer los cambios en la normativa técnica, es decir en la del Reglamento Nacional de Edificación.
En resumen, existe un instrumento de política, un marco legal y una estrategia de ejecución, en base a entidades que deben trabajar de manera coordinada, para promover el acceso a la vivienda y la mejora de los centros urbanos. Queda claro que este modelo no es perfecto, que necesita ajustes, así como un seguimiento permanente al cumplimiento de sus objetivos y metas. Pero, cualquier iniciativa legislativa, normativa, técnica, o administrativa vinculada a la vivienda y el urbanismo que se proponga, debe tener en cuenta este marco para optimizarlo o incluso sustituirlo.
En esa línea, CAPECO ha señalado algunas tareas urgentes a realizar. En primer lugar, se propone que todas las normas de financiamiento, de gestión de subsidios, de asignación de recursos se integren en una Ley de Financiamiento Habitacional, que reemplazaría a todas las normas vigentes, que presentan un cierto nivel de contradicción entre ellas. Un segundo esfuerzo, es la constitución de un Operador Público de Suelo autónomo, idealmente constituido como una empresa pública estatal de derecho privado y con un modelo de gestión de excelencia, porque la gestión de suelo es un asunto muy especializado que demanda una administración transparente e íntegra. Y por último, es necesario modificar la Ley del SENCICO, para incluir de una manera orgánica las responsabilidades de investigación y normalización que están un poco disminuidas respecto a la función de capacitación. Se necesita promover la investigación y la innovación en el sector para tener una construcción más segura, más económica, más ecológica y más diversificada, tema que implica necesariamente la optimización del modelo de gestión del SENCICO, entidad del sector construcción responsable de la capacitación, normalización y la investigación en la actividad constructora. Este tema será desarrollado con amplitud en un próximo reporte del IEC CAPECO.
